EPL : retirer son 2ᵉ pilier pour acheter sa résidence principale.
L'encouragement à la propriété du logement permet de débloquer son LPP pour acheter, construire ou rembourser. Voici les règles, les plafonds par âge, la fiscalité et les pièges.
Vous voulez utiliser votre 2ᵉ pilier pour devenir propriétaire en Suisse. C'est un droit, encadré par les articles 30a à 30g de la LPP — le dispositif s'appelle l'EPL (encouragement à la propriété du logement). Avant de signer, voici les règles, les plafonds, et surtout les pièges qui ne sont pas sur la fiche de votre banque.
Pour quoi peut-on retirer ?
L'EPL ne concerne que la résidence principale en Suisse ou à l'étranger. Quatre usages autorisés :
- Acquisition d'un logement (appartement ou maison) en propriété directe.
- Construction d'une maison individuelle.
- Remboursement d'un prêt hypothécaire (amortissement direct).
- Acquisition de parts de coopérative d'habitation (avec un minimum de retrait spécifique, plus bas).
Les règles de plafond et de périodicité
| Paramètre | Règle | Source |
|---|---|---|
| Montant minimum | CHF 20 000 (sauf parts de coopérative : CHF 5 000) | OEPL art. 5 |
| Périodicité | Un retrait tous les 5 ans (par caisse) | LPP art. 30c al. 4 |
| Avant 50 ans | Montant total disponible (jusqu'à la totalité du libre passage) | LPP art. 30c al. 1 |
| Après 50 ans | Maximum = max(avoir à 50 ans, 50 % de l'avoir actuel) | LPP art. 30c al. 2 |
| Accord du conjoint | Obligatoire si marié·e ou en partenariat enregistré | LPP art. 30c al. 5 |
La règle des 50 ans est cruciale et souvent mal comprise. Au-delà de 50 ans, on ne peut pas retirer la totalité de son LPP. La limite est la plus élevée des deux montants suivants : votre avoir au moment de vos 50 ans, ou la moitié de votre avoir actuel.
Marie a un avoir LPP de CHF 320 000 aujourd'hui. À 50 ans, son avoir était de CHF 240 000. Elle veut savoir combien elle peut retirer pour amortir.
- Avoir actuel
- CHF 320 000
- Avoir à 50 ans
- CHF 240 000
- 50 % de l'avoir actuel
- CHF 160 000
- Maximum retirable
- CHF 240 000 le plus élevé des deux : avoir à 50 ans
- Reste bloqué jusqu'à la retraite
- CHF 80 000 CHF 320 000 − CHF 240 000
La procédure étape par étape
Du dépôt du dossier au versement effectif, comptez 8 à 12 semaines selon la fondation et la complexité du dossier.
Réunir les pièces
~1 semainePromesse d'achat ou contrat préliminaire, plans, attestation d'usage en résidence principale, pièce d'identité, formulaire de demande de la fondation, accord écrit du conjoint si marié·e.Demander à la caisse / fondation
ImmédiatEnvoi du dossier complet à la caisse de pension active OU à la fondation de libre passage qui détient l'avoir. Beaucoup de caisses ont un formulaire dédié.Examen et décompte
4-6 semainesLa fondation vérifie l'éligibilité, calcule le montant maximum versable, prépare le décompte fiscal (impôt à la source). Vous recevez une décision écrite avec le montant net après impôt.Inscription au registre foncier
VariableInscription d'une restriction du droit d'aliéner au registre foncier — vous ne pourrez vendre le bien sans rembourser l'EPL au préalable. C'est le notaire qui s'en occupe.Versement à votre notaire
~2 semainesL'argent est viré directement sur le compte du notaire (jamais sur le vôtre). Il l'utilise pour régler le prix d'achat ou amortir l'hypothèque, le jour de la signature.Déclaration fiscale
Année du retraitLe montant retiré est imposé à la source (taux séparé de prévoyance). Vous déclarez le retrait à votre administration fiscale dans la déclaration annuelle. La fondation vous fournit l'attestation de retenue à la source.
L'imposition : moins lourde, mais pas neutre
Le retrait EPL est imposé à la source par le canton de la fondation, à un taux de prévoyance séparé du revenu ordinaire. Ce taux est progressif sur le montant du retrait, mais reste bien inférieur au barème ordinaire. Pour un retrait de CHF 200 000, comptez selon le canton :
| Canton de la fondation | Taux indicatif | Impôt approximatif |
|---|---|---|
| Schwyz, Zoug, Nidwald | ~4 à 5 % | ~CHF 8 000 à 10 000 |
| Vaud, Berne | ~5 à 7 % | ~CHF 10 000 à 14 000 |
| Genève, Bâle-Ville, Zurich | ~7 à 10 % | ~CHF 14 000 à 20 000 |
Le piège du remboursement et des intérêts perdus
L'EPL n'est pas un cadeau : c'est de l'argent en moins dans votre 2ᵉ pilier, qui ne génère plus d'intérêts composés sur la période. À long terme, cela réduit votre rente de retraite future. Trois nuances :
- Vous pouvez rembourser volontairement tout ou partie du montant retiré (par tranches d'au moins CHF 10 000), à tout moment jusqu'à 3 ans avant la retraite.
- En cas de remboursement, vous pouvez demander à la fondation un remboursement de l'impôt à la source que vous aviez payé — sous 3 ans, contre justificatifs.
- L'amortissement direct via EPL est moins fiscalement intéressant que l'amortissement indirect via 3a — si votre objectif principal est l'optimisation fiscale, l'EPL n'est pas l'outil le plus efficace.
EPL ou mise en gage : que choisir
L'alternative au versement anticipé est la mise en gage du 2ᵉ pilier. La banque considère l'avoir LPP comme garantie supplémentaire, sans qu'il soit retiré. Les avantages :
- Pas d'imposition immédiate (le LPP reste dans la fondation et continue à porter intérêts).
- Vos prestations risque (décès, invalidité) ne sont pas réduites.
- Réversible : la mise en gage peut être levée plus tard, sans frais.
L'inconvénient principal : la banque exige souvent un amortissement classique (par cotisations cash) plus important. À calculer cas par cas avec votre banque.
- 01L'EPL permet de retirer son 2ᵉ pilier pour acheter, construire ou rembourser une résidence principale uniquement.
- 02Plafond avant 50 ans = totalité de l'avoir. Après 50 ans = max(avoir à 50 ans, 50 % de l'avoir actuel).
- 03Imposition à la source au taux de prévoyance, dans le canton de la fondation. Optimisation possible par transfert préalable.
- 04Conséquences à long terme : rente de retraite réduite, prestations risque diminuées. Comparer avec la mise en gage avant de décider.
Pour comprendre la fiscalité cantonale du retrait, voyez notre comparatif des cantons. Pour anticiper le choix au moment de la retraite (rente vs capital), notre article dédié. Et pour le contexte général, l'introduction au 2ᵉ pilier.